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geänderte Rechtsprechung zur Hauptmietzinsüberprüfung

Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (5 Ob 211/22y) ändert die stRsp und verlängert die Möglichkeit einer Überprüfung des Hauptmietzinses.

Hauptmietzinsvereinbarungen im Vollanwendungsbereich (Stichwort Vermietung im Altbau) des Mietrechtsgesetzes sind insoweit unwirksam, als der vereinbarte Hauptmietzins den gesetzlich höchstzulässigen Betrag überschreitet. Eine Unwirksamkeit ist binnen 3 Jahren geltend zu machen. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Frist aber frühestens 6 Monate nach Auflösung des (letzten befristeten) Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes. Dann beträgt die Verjährungsfrist zudem 10 Jahre.


Bislang wurde die Fristverlängerung von der Rsp abgelehnt, wenn die Befristungsvereinbarung nicht durchsetzbar ist, also de facto ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt. Mit der nun vorliegenden Entscheidung ändert der Oberste Gerichtshof seine diesbezügliche Rechtsansicht. Somit gelte die Fristverlängerung auch dann, wenn von Anfang an ein de facto unbefristetes Mietverhältnis vorlag (was in der Praxis aus Versehen immer wieder vorkommt). Dies unter anderem mit der Argumentation, durch die bisherige Auslegung würde der Mieter bestraft. Der Vermieter könne die 6 Monatsfrist durch Anerkenntnis eines unbefristeten Mietverhältnisses auslösen.


Wenn Sie zu dieser Thematik Fragen haben, stehen Ihnen die Experten*innen der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Andreas König - Dr. Andreas Ermacora - Dr. Christian Klotz & Partner gerne zur Verfügung. Das gilt sowohl für die Mieter- als auch für die Vermieterseite.

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