Gemäß § 37 Abs 4 WEG hat derjenige, der beabsichtigt, an einem Gebäude, dessen (ursprüngliche) Baubewilligung bereits älter als 20 Jahre ist, Wohnungseigentum zu begründen, den Kaufinteressierten ein aktuelles Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbauwesen über den Bauzustand der allgemeinen Teile des Hauses, insbesondere über in absehbarer Zeit notwendig werdende Erhaltungsarbeiten, zu übergeben. Dieses ist in die Kaufverträge einzubeziehen, womit der im Gutachten beschriebene Bauzustand als bedungene Eigenschaft im Sinne § 922 Abs. 1 ABGB gilt. Wird kein solches Gutachten einbezogen, so gilt ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert.
Diese Vorschrift wird in der Praxis oft übersehen bzw. unterschätzt und daher vor der Begründung von Wohnungseigentum kein Gutachten zum Bauzustand eingeholt. Mit folgenden wesentlichen Konsequenzen:
- Die Käuferseite darf sich darauf verlassen, dass in den nächsten 10 Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten anfallen. Also solche gelten alle Maßnahmen, die über die laufende Instandhaltung hinausgehen. Die Verkäuferseite haftet dafür.
- Die gesetzliche 3-Jahresfrist für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen beginnt innerhalb von 10 Jahren ab Übergabe des Kaufobjekts erst mit manifester objektiver Erkennbarkeit eines jeden einzelnen Sanierungsbedarfs (also in der Regel mit Vorliegen eines Sachverständigen-Gutachtens) zu laufen. Das führt im Ergebnis zu einer Gewährleistungsfrist von bis zu 13 Jahren, bedeutet aber nicht, dass die Gewährleistungsfrist auf so lange Zeit verlängert wird.
Da die Norm des § 37 Abs 4 WEG auch dann gilt, wenn nur ein Teil des Gebäudes Altbestand ist oder bereits teilweise Wohnungseigentum besteht und es sich zudem um keine Verbraucherregelung handelt, sollte man sich vor der Begründung von Wohnungseigentum an einem Altbestand rechtlich entsprechend informieren. Gleiches gilt für Käufer von Wohnungseigentumsobjekten im Altbestand.
Die Spezialist*innen der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Andreas König - Dr. Andreas Ermacora - Dr. Christian Klotz & Partner stehen Ihnen mit ihrer langjährigen Erfahrung sehr gerne bei der Erstellung und Prüfung von Wohnungseigentums- und Kaufverträgen sowie im Zusammenhang mit der Geltendmachung oder Abwehr von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen wegen baulicher Mängel zur Seite.